Constructief Onderhoud aan Gebouwen

Wat is constructief onderhoud?

Constructief onderhoud omvat alle preventieve en correctieve werkzaamheden die de draagkracht en stabiliteit van een gebouw in stand houden. Het gaat om het onderhoud van de constructieve elementen: funderingen, draagmuren, vloeren, balkons, galerijen en betonconstructies.

Waar regulier onderhoud zich richt op het uiterlijk en de waterdichtheid van een pand, gaat constructief onderhoud een stap dieper. Het beschermt de onderdelen die het gebouw letterlijk overeind houden. Denk aan het herstellen van betonschade, het versterken van draagconstructies of het vervangen van verouderde verankering.

Constructief onderhoud is geen luxe maar een noodzaak. Een klein scheurtje in een betonnen galerij kan, als het niet tijdig wordt behandeld, uitgroeien tot een ernstig veiligheidsprobleem. Door regelmatig te inspecteren en preventief in te grijpen voorkomt u dure noodoplossingen en gevaarlijke situaties.

Waarom is constructief onderhoud belangrijk?

De constructie van een gebouw is ontworpen voor een bepaalde levensduur, maar alleen als het onderhoud op orde is. Zonder tijdig ingrijpen kan de veiligheid van bewoners en gebruikers in het geding komen.

• Veiligheid — Constructieve gebreken zoals betonrot, wapeningscorrosie of verzakte funderingen vormen een direct risico voor bewoners en passanten
• Waardebehoud — Een gebouw met achterstallig constructief onderhoud verliest snel aan waarde. Potentiele kopers of huurders haken af bij zichtbare gebreken
• Kostenbeheersing — Preventief onderhoud is altijd goedkoper dan noodreparaties. Een kleine betonreparatie van € 2.000 kan duizenden euro’s aan gevolgschade voorkomen
• Wettelijke verplichtingen — Gebouweigenaren zijn verantwoordelijk voor de constructieve veiligheid van hun pand. Bij calamiteiten kunt u aansprakelijk worden gesteld als het onderhoud niet op orde was
• Levensduurverlenging — Met goed constructief onderhoud kan een gebouw probleemloos 80 tot 100 jaar meegaan in plaats van de gemiddelde 50 tot 60 jaar zonder onderhoud

Voor VvE’s en vastgoedbeheerders is constructief onderhoud een vast onderdeel van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Door deze werkzaamheden planmatig in te zetten, voorkomt u onverwachte kosten en urgente situaties.

Wat kost constructief onderhoud?

De kosten van constructief onderhoud varieren sterk per type werkzaamheid en de omvang van het gebouw. Hieronder vindt u een indicatie van veelvoorkomende werkzaamheden:

• Betoninspectie en conditiemeting: € 500 – € 2.500 per gebouw, afhankelijk van het aantal te inspecteren elementen
• Betonreparatie galerijen en balkons: € 80 – € 200 per m², afhankelijk van de ernst van de schade
• Gevelverankering vernieuwen: € 25 – € 60 per anker, meestal 6 tot 10 ankers per m² gevel
• Funderingsherstel: € 15.000 – € 50.000 per woning, een ingrijpende maar soms onvermijdelijke maatregel
• Constructieve versterking vloeren: € 150 – € 400 per m²

Het loont om constructief onderhoud te combineren met andere gevelwerkzaamheden. Wanneer er toch een steiger staat voor gevelstucwerk of buitenschilderwerk, kunnen constructieve werkzaamheden vaak tegen beperkte meerkosten worden meegepakt.

Hoe werkt het proces?

Constructief onderhoud begint altijd met een grondige beoordeling van de huidige staat van het gebouw. Het proces verloopt in de volgende stappen:

• Visuele inspectie en meting — Een ervaren constructeur beoordeelt het gebouw op scheuren, afbladdering, vlekvorming, doorbuiging en andere indicaties van constructieve gebreken
• Nader onderzoek — Bij verdachte plekken voeren wij destructief of niet-destructief onderzoek uit. Denk aan het meten van de betondekking, chloridegehalte, carbonatatiediepte of het uitvoeren van een spouwankeronderzoek
• Rapportage en advies — U ontvangt een helder rapport met conditiescores conform NEN 2767, inclusief een prioritering van de werkzaamheden en een kostenbegroting
• Uitvoering — Afhankelijk van de bevindingen voeren wij de benodigde herstelwerkzaamheden uit, van betonreparatie tot constructieve verankeringen
• Oplevering en garantie — Na afronding ontvangt u een opleveringsrapport met foto’s, gebruikte materialen en garantiebepalingen. Wij bieden standaard 5 tot 10 jaar garantie op constructief herstelwerk

Voor wie is constructief onderhoud geschikt?

Constructief onderhoud is relevant voor iedereen die verantwoordelijk is voor de veiligheid en instandhouding van een gebouw:

• VvE’s en VvE-besturen — Vooral bij flatgebouwen en appartementencomplexen uit de jaren ’60 tot ’80 is constructief onderhoud vaak hard nodig. Galerijen, balkons en trappenhuis-constructies zijn kwetsbare punten
• Woningcorporaties — Voor het planmatig instandhouden van grote woningportefeuilles. Constructief onderhoud voorkomt dat hele complexen tegelijk een groot probleem worden
• Vastgoedbeleggers en beheerders — Constructieve gebreken kunnen een dealbreaker zijn bij transacties. Een goed onderhouden constructie is een verkoopargument
• Eigenaren van utiliteitsgebouwen — Kantoren, scholen, zorginstellingen en parkeergarages kennen specifieke constructieve uitdagingen door intensief gebruik en wisselende belastingen

Preventief versus correctief: wanneer ingrijpen?

Bij constructief onderhoud onderscheiden we twee aanpakken: preventief (voorkomen) en correctief (herstellen). De ideale strategie combineert beide, maar legt het zwaartepunt bij preventie.

Preventief onderhoud omvat regelmatige inspecties (elke 3 tot 5 jaar), tijdig vervangen van afdichtingen en het beschermen van betonoppervlakken met een balkoncoating of impregnatie. Correctief onderhoud is nodig wanneer schade al is opgetreden: loslatende betonlagen, zichtbare wapening of scheefstand.

De vuistregel is eenvoudig: hoe eerder u ingrijpt, hoe lager de kosten. Een betonreparatie in een vroeg stadium kost een fractie van wat volledige reconstructie kost als de schade zich heeft doorgezet naar de wapening.

Wilt u weten hoe het gesteld is met de constructieve staat van uw gebouw? Neem vrijblijvend contact op met HydroGroep. Wij voeren een gedegen technische inspectie uit en adviseren u over de beste aanpak, afgestemd op uw situatie en budget.